Leiekostnader

Jussprofessor: Statsbygg kan få en konkurranse­fordel i leie­markedet

Statsbygg skal brukes som rådgiver når statlige organisasjoner inngår leiekontrakter verdt mer enn 30 millioner. Det kan stride mot konkurransereglene, mener professor Erling Hjelmeng.

Professor Erling Hjelmeng ved Universitetet i Oslo har på bestilling fra Universitet- og høgskolerådet sett på Statsbyggs rolle etter at det ble bestemt at de skal brukes som rådgiver ved leie av lokaler der summen av fremtidige leieforpliktelser er over 30 mill.
kroner.
Professor Erling Hjelmeng ved Universitetet i Oslo har på bestilling fra Universitet- og høgskolerådet sett på Statsbyggs rolle etter at det ble bestemt at de skal brukes som rådgiver ved leie av lokaler der summen av fremtidige leieforpliktelser er over 30 mill. kroner.
Publisert

1. mars trådde kravet om å bruke Statsbygg som rådgiver for alle leieavtaler i statlige virksomheter, der fremtidige leieforpliktelser overstiger 30 millioner kroner, i kraft.

Bakgrunnen er, ifølge et brev fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD), at statlige virksomheter inngår dyre leieavtaler som ligger over markedspris, og har større arealbruk enn private virksomheter.

Kravet har blitt møtt med motstand fra ledelsen ved flere av landets universiteter og høgskoler, som er bekymret for Statsbyggs dobbeltrolle.

Universitet- og høgskolerådet (UHR) ba derfor professor ved Universitetet i Oslo, Erling Hjelmeng, om en juridisk vurdering. Et av hans kompetansefelt er konkurranserett og markedsregulering.

— Min konklusjon er at dette kan gi Statsbygg innblikk i informasjon om konkurrenter, som kan begrense konkurransen i markedet. Jeg mener det er god grunn for Konkurransetilsynet og EFTAs overvåkningsorgan å se nærmere på hvor grensen går, sier Hjelmeng til Khrono.

— Økte leieprise og dårligere kvalitet

Konsekvensen kan være økte leiepriser og dårligere kvalitet på rådgivningstjenesten, mener Hjelmeng.

Videre i sin vurdering til UHR skriver Hjelmeng at denne ordning mest sannsynlig ikke omfattes av regelverket for offentlige anskaffelser. Til Khrono begrunner han dette med at de ulike statlige virksomhetene ikke er egne juridiske enheter, og at det derfor kan ses på som intern oppgavefordeling.

Han skriver også at «det er også høyst usikkert om bestemmelsene i EØS-avtalen om fri bevegelighet og statsstøtte vil kunne påberopes».

Hjelmeng mener, og han poengterer at dette er hans personlig mening som ikke er juridisk utredet, at kravet om å bruke Statsbygg som rådgiver er «rimelig bakvendt».

— Man velger bort muligheten for å kombinere den høyest mulige kvaliteten på rådgivningstjenesten til lavest mulig pris. Her burde man gått en runde til og spurt seg selv: Er dette klokt, og hva er egentlig formålet? I en makroøkonomiske tankegang er det irrasjonelt.

Besparelser på flere hundre millioner

Kommunal- og moderniseringsdepartementet, som Statsbygg tilhører, har tidligere vist til en såkalt områdegjennomgang, som konsulentselskapet Capgemini har gjort for KMD og Finansdepartementet. Her er det kraftig kritikk av dagens praksis for å leie lokaler i statlige virksomheter.

Konklusjonen er at statlige virksomheter har mye areal per ansatt og betaler mer per kvadratmeter enn markedspris. Videre konkluderer konsulentselskapet med at dagens prosess for leie i markedet er svak med manglende helhetlig styring og lav kompetanse.

— Statsbygg har lang og god erfaring med å gi råd om leie av lokaler, og har allerede bistått mange statlige virksomheter med å anskaffe lokaler i markedet. Samlet ga nye kontrakter som Statsbygg var rådgiver for i 2019 en reell besparelse i leiekostnader på 346 millioner kroner over kontraktenes levetid på ti år, skriver kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup i en e-post.

Viser til reduserte kostnader

Astrup tilbakeviser påstandene fra Hjelmeng, og viser til at Statsbygg er ikke aktuell som utleier når det er besluttet at lokalene skal leies i markedet.

— Når statlige aktører skal leie lokaler i markedet skal Statsbygg bistå leietaker med å innhente flere ulike tilbud og vurdere disse tilbudene mot hverandre.

— Det stemmer ikke at Statsbygg gis en konkurransefordel i leiemarkedet. Statsbygg er ikke en aktør i dette leiemarkedet, og drar derfor ikke nytte av informasjonen fra tilbyderne i andre anskaffelser i konkurranse med disse, skriver Astrup.

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup viser til en besparelse på 346 mill. kroner i 2019 i nye kontrakter som ble inngått der Statsbygg var rådgiver.
Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup viser til en besparelse på 346 mill. kroner i 2019 i nye kontrakter som ble inngått der Statsbygg var rådgiver.

Astrup kan ikke se hvorfor det er problematisk at statlige institusjoner tar i bruk den fremste kompetansen staten har tilgjengelig.

— Erfaringene med å benytte Statsbygg som rådgiver viser at det gir store gevinster. Kontraktene som ble inngått i 2019 reduserte kostnadene med 32 prosent per ansatt, og reduserte arealbehovet med 44 prosent. Det er både god bruk av skattebetalernes penger, og god miljøpolitikk, skriver Astrup.

Han poengterer at ordningen skal evalueres om tre år.

— Etter det vil vi vurdere ordningen. Vi er selvsagt lydhøre for innspill og synspunkter, skriver Astrup.

Les også: Saksøker Statsbygg for 100 millioner kroner

«Bekymret»

Statsbyggs rolle som rådgiver skal opp som egen sak på UHRs styremøte 21. april. Her skal styre vurdere om de ønsker å utrede ordningen videre.

UHR har som nevnt vært bekymret for Statsbyggs dobbeltrolle som både utleier og rådgiver.

«Dette kan gi dårligere markedsdynamikk og dermed dårligere vilkår for våre medlemsinstitusjoner ved leie av lokaler i det private markedet. Styret er videre bekymret for at dette kravet forserer den behandlingen som allerede er i gang knyttet til eierskap av bygg i UH-sektoren», skrev de etter forrige styremøte i februar.

Styreleder for Universitet- og høgskolerådet, Dag Rune Olsen, opplyser at styret skal bestemme hvordan de skal gå videre med saken i neste uke.
Styreleder for Universitet- og høgskolerådet, Dag Rune Olsen, opplyser at styret skal bestemme hvordan de skal gå videre med saken i neste uke.

— Vurderingen Hjelmeng har gjort styrker den bekymringen vi hadde som lå til grunn for henvendelsen, sier styreleder for UHR, Dag Rune Olsen.

— Dere skal utrede ordningen på styremøte. Hva kan neste steg i denne prosessen innebære hvis dere velger å gå videre med saken?

— Da er det natulig å gå i dialog med Kunnskapsdepartementet, selv om det er KMD som har ansvaret for Statsbygg. Nå er det slik at det er vi som har tatt initiativ til denne utredningen, men denne problemstillingen er ikke særskilt for vår sektor. Det bør være i myndighetenes interesse å undersøke om ordningen er innenfor det som er forsvarlig og lovlig.